Jak vypočítat daň z nabytí nemovitých věcí?

Kolik je daň z nabytí?
Daň tvoří 4 % ze základu daně. Základem daně je tzv. nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj, kterým může být např. odměna a náklady prokazatelně zaplacené znalci za vypracování posudku, který je použit pro stanovení nabývací hodnoty.

Jak se vypočítá daň?
Základ daně se zaokrouhlí na celé stokoruny nahoru a vynásobí se sazbou daně ve výši 4 %. Všechna čísla se v přiznání uvádí na dvě desetinná místa.

Co je nabývací hodnota? Proboha!
Nabývací hodnotou je zvláštní cena, zjištěná cena, sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota. Nabývací hodnotou v případě koupě nemovitosti je sjednaná cena (SC) nebo srovnávací daňová hodnota (SHD), podle toho, která je vyšší. Ještě se v tom orientujete? 🙂

Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastal okamžik nabytí, kdy kupní smlouva nebo smlouva o převodu nabyla účinnosti.

Nemovité věci evidované v katastru nemovitostí se při převodech nabývají zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí, tj, poté co katastr nemovitostí rozhodne o povolení vkladu a provede jej. U nemovitých věcí neevidovaných v katastru nemovitostí zpravidla smlouvy nabývají účinnosti podpisem poslední smluvní strany.

Sjednaná cena je úplata za nabytí vlastnického práva v případě koupě (tedy např. kupní cena). Úplatou je myšlena platba v penězích nebo nepeněžní plnění (například převzetí úvěru). Při směně je sjednanou cenou to, co nabyvatel platí druhé straně, jinými slovy je to doplatek. Sjednaná cena je nabývací hodnotou, když je větší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě.

Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, pokud je vyšší než sjednaná cena. Srovnávací daňovou hodnotou je v případě koupě nemovité věci částka ve výši 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny, nebo 100 % v případě směny nemovitostí. Poplatník si může vybrat, kterou zvolí, pokud u dané nemovité věci lze směrnou hodnotu určit. Kdy lze určit směrnou hodnotu určit, určuje zákon, více v samostatném článku.

Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku a je nabývací hodnotou, pokud jí není sjednaná cena ani srovnávací daňová hodnota, nebo zákon stanoví, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena a pokud poplatník daně neposkytl údaje pro určení směrné hodnoty nebo směrnou hodnotu nelze určit.

Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v daném místě a čase při zohlednění druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení, stavebně technických parametrů nemovité věci. Určuje se u některých pozemků, staveb, jednotek. A co teď je ta orientace lepší? (jsou skutečně ty zákony pro lidi?) 😀

U většiny úplatných převodů lze směrnou hodnotu nabyté nemovité věci určit. Při použití směrné hodnoty není třeba znalecký posudek, ušetříte tak 3.500 – 5.000,- Kč tis. a v druhé řadě hlavně čas. Zpracování posudku trvá dle rychlosti znalce někdy i více než 10 dní, v další řadě znalec nemovitost musí fyzicky vidět.

Proto doporučuji nenechávat řešení této daně na poslední chvíli. Ideální je hned po provedení vkladu vlastnického práva a obdržení vyrozumění o provedení vkladu do katastru nemovitostí si nechat případ posoudit a připravit si potřebné dokumenty.

Pokud si vypracujete přílohy pro výpočet směrné hodnoty sami, budete to mít úplně zadarmo. Nastudovat a vyplnit tyto přílohy vám zabere cca 2-6 hodin.

Příklad (zjištěná cena):

Sjednaná cena (kupní cena) zaplacená za nemovitost byla 1.890.000,- Kč (vzhledem k tomu, že součástí kupovaných nemovitostí bylo pole a les, nešlo použít určení směrné hodnoty)

Zjištěná cena znalcem je 2.125.000,- Kč

Nabývací hodnota koupené nemovitosti je tedy 2.125.000,- Kč.

Uznatelný výdaj, tj. odměna znalci za posudek, je 4.850,- Kč.

Odměna za zpracování a podání daňového přiznání a koordinaci 2.000,- Kč.

Nabývací hodnota mínus uznatelné výdaje = 2.125.000 – 4850 = 2.120.150,- Kč

Základ daně = 2.120.200,- Kč (zaokrouhleno na celé stokoruny nahoru)

Daň 4 % ze základu daně = 4 % x 2.120.200 = 84.800,- Kč

Nechcete se tím vůbec zabývat? Hledáte někoho, kdo přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí vyplní za Vás a předá Vám ho se všemi instrukcemi, co a jak?

Jaroslav Nováček, 16 let praxe, realitní makléř
tel.: 725 521 554, e-mail: jaroslav.novacek@bulldog-reality.cz

Jaroslav Nováček
Jaroslav Nováček žije na Praze 8 se svou přítelkyní Katkou a francouzským buldočkem Huginou, má dvě dcery - Kačku a Natálku. Jeho profese je realitní makléř s více než 16 lety praxe, investor do nemovitostí a leader v síťovém marketingu. Je vášnivým propagátorem svobodného podnikání. Více o něm najdete zde.
Komentáře