Směrná hodnota v daňovém přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí je ve výši 4 % ze základu daně, kterým je sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota (vždy ta vyšší) snížená o uznatelný výdaj. Srovnávací daňová hodnota je odvozena ze směrné hodnoty nebo ze zjištěné ceny.

Zjištěná cena je cena stanovená znalcem v posudku zpracovaném pro účel přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podle zákona o oceňování majetku.

Více k dani z nabytí nemovitých věcí najdete v úvodním článku: Jak vypočítat daň z nabytí nemovitých věcí?

Co je směrná hodnota?

Ocenění směrnou hodnotou se provádí pro potřeby zjištění základu daně z nabytí nemovitých věcí u nejběžnějších druhů nemovitých věcí, které se nejčastěji obchodují a umožňuje poplatníkům ušetřit výdaje na zajištění této daňové povinnosti. Kupující při použití směrné hodnoty nemusí objednávat znalecký posudek, ušetří tak za posudek minimálně 3 tisíce korun.

Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v daném místě, ve srovnatelném časovém období, při zohlednění druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení, stavebně technických parametrů nemovité věci. Technický postup jejího určení je specifikován ve Vyhlášce č. 419/2013 Sb. Ministerstva financí v aktuálním znění.

Obecně je určení směrné hodnoty založeno na porovnání oceňované nemovité věci se srovnatelnými typy nemovitých věcí a jejich sjednanými cenami podle stanovených parametrů.

Kdy lze určit směrnou hodnotu?

Pozemek dle § 2 vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.“)

Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav.V případě, že se jedná o následující pozemky, směrnou hodnotu NELZE URČIT:

• samostatně nabývaný pozemek s trvalým porostem, s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu
• lesní pozemek s lesním porostem
• pozemek, který je vodní plochou
• pozemek, na kterém je stavba hromadné garáže
• pozemek, na kterém je nedokončená stavba
• pozemek, na kterém je zřízena jiná stavba než stavba rodinného domu (příp. stavba, která je rozdělena na jednotky), stavba pro rodinnou rekreaci, stavba garáže a doplňková stavba, s výjimkou oplocení a zpevněné plochy do 25 m2
• pozemek, ke kterému je zřízeno právo stavby (§ 1240 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)

Pokud je na pozemku zřízena stavba, která je rozdělena na jednotky, lze u tohoto pozemku určit směrnou hodnotu pouze v případě, že nabýváte podíl na pozemku, který je součástí jednotky nebo je s ní spojený a jedná se o jednotku, která zahrnuje výlučně byt, sklep, garáž nebo komoru.

Byt a nebytový prostor dle § 15 odst. 3 písm. c) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

Směrná hodnota se určuje u jednotky vymezené podle nového občanského zákoníku i jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů. Směrná hodnota se určuje u bytů, z nebytových prostor pouze u garáží, sklepů nebo komor, které jsou samostatně zapsány v katastru nemovitostí. Pokud je do jednotky zahrnut jiný nebytový prostor, nelze u jednotky určit směrnou hodnotu. Směrnou hodnotu rovněž nelze určit u nedokončené jednotky.

Garáž dle § 12 písm. c) vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.”), a doplňková stavba dle § 12 písm. d) vyhlášky č. 419/2013 Sb.

Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba garáží, je zápis v katastru nemovitostí. Směrnou hodnotu nelze určit u stavby hromadné garáže a u nedokončené stavby. Doplňkové stavby jsou stavby tvořící příslušenství k pozemkům, ke stavbám nebo jednotkám, u kterých lze určit směrnou hodnotu, a to bez omezení velikosti zastavěné plochy. Jedná se o takové stavby, jejichž účelem je, aby se jich trvale užívalo s tímto pozemkem, stavbou, nebo jednotkou v rámci jejich hospodářského určení (např. se jedná o kůlny či altány sloužící ke společnému užívání se stavbou rodinného domu či stavbou pro rodinnou rekreaci, resp. pozemkem, jehož jsou tyto stavby součástí, ve vlastnictví téhož vlastníka). Dále jde o stavby charakteru příslušenství, které však nejsou samostatnou nemovitou věcí nýbrž součástí pozemku.

Rodinný dům dle § 12 písm. a) vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.”), rekreační chalupa a rekreační domek dle § 12 písm. b) bod 1. vyhlášky č. 419/2013 Sb.

Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba rodinným domem, či stavbou pro rodinnou rekreaci, je zápis v katastru nemovitostí. Směrnou hodnotu nelze určit u nedokončené stavby. Dle § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, se rodinným domem rozumí dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Dle § 2 písm. b) téže vyhlášky se stavbou pro rodinnou rekreaci rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Rekreační chata a zahrádkářská chata dle § 12 písm. b) bod 2. vyhlášky č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „vyhláška č. 419/2013 Sb.”)

Primárním vodítkem k posouzení toho, zda je stavba stavbou pro rodinnou rekreaci, je zápis v katastru nemovitostí. Směrnou hodnotu nelze určit u nedokončené stavby. Dle § 2 písm. b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, se stavbou pro rodinnou rekreaci rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Jak to funguje v praxi?

Při ocenění směrnou hodnotou:

• poplatník daně, t.j. nabyvatel nemovité věci při úplatném nabytí koupí nebo směnou, poskytuje informace formou vyplnění relevantních příloh k daňovému přiznání k dani z nabytí,
• poplatník vyčíslí a zaplatí zálohu na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny (kupní ceny),
• finanční úřad určí směrnou hodnotu na základě poskytnutých informací o nabyté nemovité věci,
• finanční úřad na základě směrné hodnoty spočítá srovnávací daňovou hodnotu, která je ve výši 75 % směrné hodnoty,
• finanční úřad srovnávací daňovou hodnotu porovná se sjednanou cenou (kupní cenou),
• finanční úřad spočítá a vyčíslí samotnou daň,
• finanční úřad porovná vyčíslenou daň se zálohou na daň tvrzenou poplatníkem daně v daňovém přiznání,
• v případě, že srovnávací daňová hodnota je vyšší než sjednaná cena, finanční úřad doměří doplatek,
• poplatník obdrží platební výměr, který je splatný do 30 dnů.

Tady vás možná napadají další otázky…

Jak dlouho trvá, než se poplatník dozví, jak dopadl?
Někdy týdny a někdy měsíce, kdy je poplatník v nejistotě, zda bude a kolik doplácet.

Je možné se této nejistotě vyhnout a zároveň ušetřit na znaleckém posudku?
Ano, je to možné. Orientační výši směrné hodnoty lze spočítat na webu finanční správy nebo si nechat zpracovat ocenění směrnou hodnotou odhadcem, a podle výsledku se rozhodnout, zda použít směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu.